饱受争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客(kè)户个人信息等(děng)问题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费、严格实(shí)行(xíng)明(míng)码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强(qiáng)的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等，对居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进(jìn)行(xíng)规(guī)范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经(jīng)纪服务(wù)行(xíng)业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前房地产经纪服务收(shōu)费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下(xià)发(fā)的(de)《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别(bié)复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资(zī)标(biāo)准，综合计(jì)算出合适(shì)的(de)中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部(bù)门(mén)在(zài)此(cǐ)次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地产经(jīng)纪机构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务(wù)项目、服(fú)务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的基(jī)本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别(bié)明确服(fú)务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场(chǎng)平(píng)均(jūn)水平的(de)房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还(hái)是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，<一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思strong>由于当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热(rè)点城(chéng)市的二手房交易(yì)过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地(dì)位，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部(bù)分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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