一线(xiàn)城市，也(yě)不端(duān)着(zhe)了。

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳取消二(èr)手房(fáng)指导价的消息在房产圈刷屏了。

　　这条消息(xī)为什么这么重要？首先二(èr)手房指(zhǐ)导价(jià)被称为(wèi)“核弹级”政策，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一个还在“认真”实施这(zhè)条政策(cè)的(de)城市(shì)，最后深圳是房价前(qián)三的核心城市。所以，深(shēn)圳(zhèn)的一举一动都具有风(fēng)向标意义。

　　有(yǒu)分析(xī)人士(shì)指出，深圳二(èr)手房指导价如果(guǒ)取消，首先有利(lì)于深圳二手(shǒu)房回暖，然后二(èr)手房回(huí)暖有利于深圳楼市总体回暖(nuǎn)，最(zuì)后深(shēn)圳楼(lóu)市回暖(nuǎn)有利于全国楼市(shì)回(huí)暖....

　　看(kàn)吧，这妥妥(tuǒ)的“蝴(hú)蝶效(xiào)应(yīng)”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳(zhèn)疯(fēng)传“二(èr)手房指导价(jià)”正(zhèng)式结(jié)束(shù)。传言称：二手房贷(dài)款不按官方(fāng)参(cān)考价（指导价），银(yín)行核定(dìng)房价以网签(qiān)备(bèi)案价(jià)和(hé)评估价孰低(dī)为(wèi)准。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变成了“参考价”。

　　目前没(méi)有看到官方文件。据证券时报21日消息，目(mù)前深(shēn)圳多家大行(xíng)表(biǎo)示“尚未(wèi)接(jiē)到正(zhèng)式通知，目前(qián)仍按参考价(jià)办理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注。

　　易居研(yán)究院研究总监严(yán)跃进认为，本次政策(cè)大概率为真，更多体现为银行贷(dài)款等领域按照新的(de)规则进(jìn)行(xíng)，但不会出(chū)台正式文件。

　　有(yǒu)时(shí)候，有些(xiē)事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟(jìng)可(kě)以(yǐ)“窗口指导”。

　　2021年2月8日(rì)，深圳楼市二手房指导价(jià)横(héng)空出世。当时(shí)，深圳一口气(qì)公布了全市(shì)3595个小(xiǎo)区的参考价，很多(duō)南山、福(fú)田、宝安中心区的高价盘，直接按照当时的(de)市(shì)场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按照指导价来(lái)计算首付、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大家还不觉得厉害(hài)，但经历了这两年的痛苦，才(cái)深知为啥叫做——“核弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价1000万的房子，如果不(bù)“指导”，可以首付(fù)3成即300万；如果指(zhǐ)导价打七折(zhé)即700万，那么首付3成210万，加上需要全(quán)款支付的部分，实际首付(fù)去到了510万，相当于(yú)首付5成了（多给210万首(shǒu)付）i。这直接让大批(pī)量(liàng)买家，失去了购房(fáng)能(néng)力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深(shēn)圳(zhèn)推(tuī)行(xíng)二手房(fáng)参(cān)考价(jià)以后，东莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州(zhōu)等10多(duō)个城市(shì)陆(lù)续跟进。事实也(yě)确实证明(míng)了(le)，这(zhè)条政策的“核(hé)弹(dàn)”级别(bié)。

　　到(dào)了(le)2021年10月，根据安居客的统(tǒng)计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的(de)10个城(chéng)市(shì)，有8个挂牌价降了(le)。

　　2022年受到(dào)疫情的影响，二手房更是惨不忍(rěn)睹。以2022年12月数据为例，全国70个(gè)大(dà)中城市房价(jià)只有6个(gè)同比上涨(zhǎng)，其(qí)他的泥沙(shā)俱下(xià)。

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　　深圳，有人(rén)付出(chū)了沉重代价

　　据深圳乐有家研究(jiū)中心数据显(xiǎn)示：成交量上，二手房(fáng)指(zhǐ)导价出台当年(nián)，深(shēn)圳(zhèn)二手住宅成交量同比下(xià)滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成交量同比(bǐ)下滑47％，全年成交量仅2.2万套(tào)，创近二十(shí)年最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八成。

　　价格方(fāng)面(miàn)，与(yǔ)二(èr)手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手房挂牌价低于及接近(jìn)参(cān)考价的房源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房(fáng)成交(jiāo)TOP10小区中(zhōng)，过半成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中(zhōng)的人，才(cái)能深切的感知(zhī)其(qí)威力。

　　深圳房东(dōng)，斩仓的(de)新(xīn)闻不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三(sān)年前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测(cè)，如果(guǒ)案(àn)例属(shǔ)实，买家的实(shí)际购(gòu)房成本(běn)高达(dá)20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加这三年的房贷和持(chí)有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一(yī)大批(pī)人这两年感受到了太多“心(xīn)酸”。二手房成交量创下多年新(xīn)低，学区(qū)房神话不再(zài)，房产中介的日子(zi)难过，投资(zī)客挥泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市(shì)的基(jī)调下，2022年以来，实施了二手房指(zhǐ)导价的城市(shì)陆陆续续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最(zuì)后(hòu)的(de)“堡(bǎo)垒”。

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　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近(jìn)一线城市也不端(duān)着了。

　　近日，北京在房(fáng)山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购(gòu)房支(zhī)持政策(cè)。上(shàng)海也考虑予以多孩家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度政策上的支持(chí)。

　　从最新公(gōng)布的3月(yuè)份70个大中城市商品住宅销售价格变(biàn)动情况来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房价格(gé)仍然是同比去年(nián)依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其(qí)他二线城市如杭州、成都、南京、合肥(féi)等城市价格都是同比上涨(zhǎng)的。

　　广州、深(shēn)圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上(shàng)面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合(hé)发文(wén)，全面推动二手房(fáng)“带押过户”全国(guó)实施，这是一(yī)条被(bèi)广泛好(hǎo)评的新政。对于激活二手房交易，具有(yǒu)定海神针(zhēn)般的(de)作用。

　　住建(jiàn)部部长(zhǎng)倪虹近日更是指出：建筑业(yè)、房地产企业要发挥国民(mín)经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用(yòng)。回归到(dào)常识(shí)，从字面(miàn)理(lǐ)解一下这两个词(cí)，意思就(jiù)是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压(yā)舱石(shí)如果压不(bù)住，小船不(bù)就翻了？

　　也许，今年(nián)扶持楼市的政策，还有一大波正在路上...

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