万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称(chēng)中(zhōng)国(guó)信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权(quán)利保护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了(le)购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为(wèi)目的生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出(chū)了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京(jīng)豪宅圈留下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推(tuī)出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化(huà)业(yè)务，先后进军能(néng)源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股(gǔ生理反应什么叫压枪，生理压枪是什么意思)权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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