文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才(cái)可以(yǐ)开(kāi)始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”<被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗/strong>

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者其(qí)他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗的(de)见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次性(xìng)付清首付(fù)款(kuǎn)，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程(chéng)。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在，当前的负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用(yòng)和(hé)购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商(shāng)品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事(shì)实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英(yīng)国期(qī)房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计(jì)形势复(fù)杂性(x被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗ìng)和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。