近两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了(le)利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

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　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng陈睿怎么了，b站陈睿事件)特点(diǎn)。二级市场价格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于(yú)吸引投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金(jīn)分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产的价(jià)值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额(é)的(de)分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特(tè)许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回(huí)本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再(zài)加上到(dào)期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分(fēn)派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配金额(é)预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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