文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地义(yì)。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性(xìng)，现在(zài)中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资(zī)金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分(fēn)层价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程(chéng)大(dà)于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决(jué)住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的(de)商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也(yě)开(kāi)启了(le)高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富(fù)效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在(zài)，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资金链断(d吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖uàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承(chéng)担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款前(qián)申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的(de)功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的(de)方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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