OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益(yì)人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级(jí)市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位业内人士(shì)分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人(rén)士看来，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资(zī)金有所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出(脱销什么意思啊，什么叫做脱销chū)租率下跌并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年(nián)内(nèi)二级(jí)市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园区(qū)类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zh脱销什么意思啊，什么叫做脱销í)行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市场价格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开(kāi)的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格(gé)表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目的(de)信(xìn)心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备(bèi)租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事(shì)发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁意(yì)向书来(lái)尽快锁(suǒ)定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着(zhe)对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的(de)分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单层(céng)以一千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位和展望，相关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空(kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张(zhāng)江REIT这个资本平(píng)台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们(men)实(shí)现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能(néng)面临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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