OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前(q2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天ián)退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时(shí)招商蛇(shé)口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天有不同程度下跌，8只(zhǐ2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一(yī)定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到(dào)基本(běn)面、情绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事高如星对(duì)此表(biǎo)示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的(de)影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急(jí)、这么深，加上前(qián)期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调不(bù)少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最(zuì)终还(hái)是落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告(gào)，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项，一度二级市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得(dé)到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的(de)广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备(bèi)租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手(shǒu)通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保(bǎo)证金给了(le)我们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末(mò)也(yě)有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益(yì)人有那(nà)么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持以市(shì)场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的(de)短期低(dī)点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江这(zhè)边(biān)也作(zuò)了一定的资(zī)源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积(jī)为主，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也(yě)会(huì)有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩(kuò)募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一些突(tū)发(fā)情况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十(shí)年建(jiàn)设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影(yǐng)响，维持(chí)预期和(hé)市场的信(xìn)心。”

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