饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来(lái)，部(翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光bù)分房地产经纪机(jī)构存(cún)在利用房源客源优势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明确(què)经(jīng)纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而(ér)且(qiě)这些服(fú)务(wù)事项并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是(shì)房地产市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)及中介交易进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方(fāng)共同(tóng)承担经纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最(zuì)早依(yī)据(jù)是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下(xià)发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的(de)收费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得(dé翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的(de)精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)等57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中提(tí)及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道(dào)，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明(míng)确服务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进行重点监管。市场(chǎng)监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处(chù)不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等违反翡翠手镯用紫光照为什么会有荧光，翡翠镯子太阳光下有紫色荧光价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的(de)行为。对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门(mén)要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业(yè)信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影(yǐng)响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方(fāng)面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家(jiā)各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介(jiè)费及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也(yě)可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产(chǎn)中介(jiè)公司将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会(huì)利用其支配地位，在(zài)原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了(le)房价。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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