近(jìn)两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产(c乔布斯为什么把苹果给库克hǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级(jí)市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21乔布斯为什么把苹果给库克日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人(rén)在基金分(fēn)红前后均可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括(kuò)利润(rùn)分配和(hé)本金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和(hé)分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的(de)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本(běn)金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特(tè乔布斯为什么把苹果给库克)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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