5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的(de)机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持(chí)有房地产板块一季度市值TO0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题P15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招(z0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题hāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集团(tuán)退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好(hǎo)排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要(yào)产(chǎn)品及(jí)服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的(de)上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算持续(xù)性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于(yú)信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基(jī)本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三个(gè)方面(miàn)是否可以维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向(xià0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题ng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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