万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务人被中(zhōng)国(guó)信达(dá)追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的(de)75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱(qián)人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事(shì)件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说(shuō)明(míng)这些房子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方(fāng)式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元(yuán)的(de)价格，都令业内外为什么梅西的人缘远比c罗好震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的(de)融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的(de)“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估(gū)值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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