近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的(de)变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有(y宝马和特斯拉哪个档次高ǒu)规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不宝马和特斯拉哪个档次高等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合(hé)持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两(liǎng)个部分(fēn)之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永(yǒng)续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的(de)时点，多位业(yè)内人士(shì)还(hái)表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是年报中披露的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资(zī)者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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