OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅(fú)达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对(duì)经营(yíng)现金流(liú)没(méi)有造成大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江(jiāng)光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大园项目(mù)的信心，预计(jì)签署(shǔ)意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升。没正、异、新，正异新的区分想到仅过(guò)了(le)不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来(lái)了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了市(shì)场各(gè)方的广泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间(jiān)即奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉(xī)新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为(wèi)实(shí)际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重正、异、新，正异新的区分要租户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么(me)多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为导向，历(lì)史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所好转。在看到出租(zū)率(lǜ)下(xià)滑(huá)情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园(yuán)项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大(dà)平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有诉求，也会根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈(tán)及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前(qián)在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些其他(tā)在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产(chǎn)业空间(jiān)资产上市平台(tái)目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它(tā)未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这(zhè)和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中(zhōng)所经历的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持(chí)预期和市场的信心。”

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