“现在的房地产(chǎn)很难(nán)再出现像过去十年的(de)系统性行情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业分化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个(gè)标的转移。上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论(lùn)是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产(chǎn)都已(yǐ)经双杀到(dào)了(le)最底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底部，再(zài)往下的(de)空间已经不大(dà)了。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成(chéng)挖掘个股阿尔法重要参(cān)考

　　那么如何寻找适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台房地产个股的阿(ā)尔法(fǎ)呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房地产赛道(dào)中进行(xíng)选(xuǎn)择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了(le)半天，标(biāo)的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏(hào)指出(chū)，需(xū)要(yào)满(mǎn)足以下三个基准：有(yǒu)大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的(de)开发资金(jīn)来源，可以发现，其(qí)实银行的(de)信贷(dài)倾向是不(bù)太愿意给房企贷款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自新盘(pán)的(de)销售。但今年新房的销售情(qíng)况相较一般。再关注一下，哪些房企(qǐ)能(néng)从银(yín)行拿到钱，其(qí)实主要还是那些有国(guó)企(qǐ)背景的房(fáng)企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难，所以(yǐ)整个行(xíng)业出(chū)现了一个(gè)很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非(fēi)常明(míng)显。现在有国资背(bèi)景的房(fáng)企在资本市场(chǎng)表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大多(duō)表(biǎo)现很一般。

　　陈(chén)昊(hào)扬则向《红周刊(kān)》表示，在房地产(chǎn)行业(yè)内，我(wǒ)们的(de)逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体(tǐ)到(dào)如何挖掘，我们会特(tè)别重视企业的(de)成本优(yōu)势，更具体一点，就(jiù)是它的(de)净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润率(lǜ)是不是行业内(nèi)最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低(dī)的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的(de)一家房企的综合成本。

　　需(xū)要(yào)注意(yì)的是，能够同(tóng)时满足上述条件(jiàn)的房企并不多(duō)。即便(biàn)是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍(réng)有部分房企出现了“三道(dào)红线”的(de)“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊(kān)》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发(fā)展、陆家嘴、格力地产(chǎn)、西藏城投、中交地产、中国武夷(yí)等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发(fā)展、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股等国央企(qǐ)房(fáng)企也踩了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条(tiáo)。

　　2022年(nián)激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便(biàn)是有着较(jiào)稳(wěn)健特色的国央企房企，其(qí)财务指(zhǐ)标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加(jiā)值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始(shǐ)大举(jǔ)扩张。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国(guó)央(yāng)企的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速(sù)度的张弛(chí)有(yǒu)度尤为重要，节(jié)奏把握准确，有(yǒu)助于房企(qǐ)储备(bèi)优质“弹药”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场(chǎng)，以及过于激(jī)进(jìn)的(de)扩张拿地(dì)节(jié)奏也有(yǒu)可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬(yáng)以其配(pèi)置的一家房企进行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷(dài)比例都维持在33％左右，完全没有增(zēng)加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房(fáng)企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在(zài)一线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分之(zhī)一。与此同(tóng)时，该房企新购(gòu)入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多的楼(lóu)盘入市。像这类(lèi)企业(yè)就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方面(miàn)，在(zài)于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹药，去年拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其(qí)中(zhōng)一半在一(yī)线城(chéng)市(shì)，另(lìng)外一半也主要集中在强(qiáng)二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回到(dào)了2016年、2017年，或(huò)者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张(zhāng)的民(mín)营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然(rán)说(shuō)，见到机会时(shí)要出手(shǒu)，但出(chū)手(shǒu)的(de)章法(fǎ)仍(réng)要小心，如果负(fù)债(zhài)率扩张得太快，但未(wèi)来的两年(nián)市(shì)场(chǎng)没有想象得那么好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企(qǐ)的扩(kuò)张速度是否激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平(píng)，在我看来，这个比(bǐ)例(lì)如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出(chū)，这一标准要(yào)比“三道红线(xiàn)”对房企的净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏(sū)速度(dù)并没有那么快，所以要规避公司净负债率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险的水(shuǐ)平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净(jìng)负(fù)债(zhài)率都在60％之上。其中，中交地(dì)产(chǎn)净负债率持(chí)续居高不下，在2020年至2022年(nián)期(qī)间，依次(cì)为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国(guó)海外发展、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招商蛇口、龙湖(hú)集(jí)团等(děng)房企在践(jiàn)行较积极的拿(ná)地(dì)策略的同时，也(yě)较好地控制了公司的(de)扩张速(sù)度(dù)与(yǔ)净负债率(lǜ)水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的(de)实际表现上(shàng)，国央企确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的融资成本更低，融资渠道也(yě)更(gèng)顺(shùn)畅，能够做到想融就融，这样，国央企自然而然就具有天(tiān)然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机(jī)构更加看好国央企(qǐ)，但这(zhè)也(yě)并不意(yì)味着，民营(yíng)企业(yè)中就没(méi)有“黑(hēi)马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红(hóng)周刊》梳理发现(xiàn)，仍(réng)有少数(shù)民营(yíng)房企同样受到机构(gòu)的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十(shí)大(dà)流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国工商银行股份有限公(gōng)司－景(jǐng)顺长城中国回(huí)报(bào)灵活配置混合型证券(quàn)投(tóu)资基金”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募(mù)珠海阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长(zhǎng)期持有滨江集团。根据(jù)一季报(bào)，该(gāi)资产公司的几只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一(yī)定关系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体(tǐ)在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本(běn)土(tǔ)房(fáng)企的滨江集团仍是表现出较强的(de)韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨江集(jí)团(tuán)在业(yè)绩表(biǎo)现、销(xiāo)售规模、新增土储、股(gǔ)价(jià)表现等(děng)多维度都表现(xiàn)了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方(fāng)面，2020年～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发布的2023年(nián)一季(jì)报(bào)，今年(nián)一(yī)季度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代(dài)”仍能保持自身(shēn)业绩(jì)的持续增长，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关(guān)系密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨(bīn)江集团有(yǒu)近七成(chéng)营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳居(jū)杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同时(shí)，滨(bīn)江集团在杭州(zhōu)的(de)土储补充同样较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依(yī)次为404.6适合初中生的网课平台免费，国家提供的免费网课平台亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同(tóng)样持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一。

　　而滨(bīn)江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也(yě)让滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速(sù)提升。到2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据(jù)中(zhōng)指(zhǐ)数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的(de)是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价(jià)翻了超(chāo)一倍(bèi)以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来多家机构的集中调研。滨江集团发布公告表示(shì)，公司于(yú)5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产业链布(bù)局重点移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其上游主要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)环(huán)节与上游(yóu)材料端息(xī)息相关，新(xīn)盘开(kāi)工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅个股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下游。“中国房地(dì)产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费(fèi)属性的家(jiā)装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为居民保有的住房规(guī)模(mó)越来越大，随着时间的(de)增加，内装(zhuāng)更新的需求也会越来越(yuè)多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一(yī)点，在(zài)新房销(xiāo)售见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于(yú)地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相关的行业，例如(rú)消费建材、家居(jū)装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而(ér)根据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分中相关赛道(dào)龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位(wèi)的都是(shì)来自家纺(fǎng)赛(sài)道(dào)的公司，它们分(fēn)别是(shì)富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安(ān)娜主要从事纺织家居、睡眠家(jiā)居、生活类产(chǎn)品的研发(fā)、设计、生产及销售(shòu)，旗(qí)下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度(dù)报告显示，报告期内(nèi)，富(fù)安娜实现(xiàn)营业收入(rù)约(yuē)6.2亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现(xiàn)归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司(sī)一季报的(de)十大流通股股东(dōng)来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成(chéng)为基金重仓股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧(ōu)潜(qián)力价(jià)值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动(dòng)价(jià)值、宝盈(yíng)新价值和私募的(de)明(míng)河2016，都在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的(de)是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管的产品，首季(jì)其同(tóng)时重仓的(de)房地(dì)产产(chǎn)业链股票(piào)还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾经(jīng)风光一(yī)时(shí)的家居板块(kuài)也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出曙(shǔ)光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居(jū)。同一(yī)时(shí)间(jiān)段，该股年内(nèi)上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利润，公司(sī)都实(shí)现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司(sī)的十(shí)大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只(zhǐ)产品也成为志邦家居(jū)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东中仅有的两只公募。有意思(sī)的是，他似乎对于定制家居类标的情有(yǒu)独钟，在另(lìng)一家(jiā)赛(sài)道公司金牌(pái)橱柜中，他管(guǎn)理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下游(yóu)的物(wù)业(yè)股也(yě)越(yuè)来越(yuè)被(bèi)机构所(suǒ)青睐(lài)，不过这类标的大(dà)多在香(xiāng)港(gǎng)上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前(qián)述上海公募基金(jīn)经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务不是一个(gè)高(gāo)毛(máo)利的行业(yè)，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的(de)是市场化应该挣的(de)钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务(wù)为(wèi)例，它在中高(gāo)端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能做到(dào)滚动的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经过两三轮(lún)合同周期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提(tí)价的公司很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固(gù)定(dìng)人(rén)员成本(běn)的年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价(jià)难度是(shì)非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进(jìn)一步强调(diào)。

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