导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发(fā)现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需冲(chōng)突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位(wèi)购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的(de)测(cè)算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布(bù)城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们(men)就(jiù)能够(gòu我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词)得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总(zǒng)数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来(lái)了(le)很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为3我想说世间万物一切都不及你是什么歌，满天星辰不及你歌词1.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈中心(xīn)城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配(pèi)套(tào)差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

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　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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