万柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债(zhài)，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付(fù)价款(ku甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处ǎn)并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求(qiú)退还(hái)购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于(yú)建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任(rèn)公司成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓(diào)鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人(rén)生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房企纷(fēn)纷开始(shǐ)了(le)多元化转型，但转型(xíng)之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果(guǒ)北京(jīng)国安的估(gū)值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿(ná)下北(běi)京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

甘为人梯的意思是什么意思，甘为人梯出处　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为(wèi)老赖的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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