导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是(shì)中(zhōng)国(guó)房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是(shì)因为户均一(yī)套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然(rán)激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡(xiāng)建设行业获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户(hù)均一(yī)套(tào)房的(de)三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的(de)流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的weather可数吗感叹句，a bad weather可数吗(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明(míng)显上升，人(rén)口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济(jì)适用房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大(dà)分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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