文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量(liàng)时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参(cān)与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契(qì)约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和(hé)建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账户(hù)（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取全透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步(bù)实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内地(dì)城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售(shòu)金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经(jīng)从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所(suǒ)得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒ板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示ng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房(fáng)者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商(shāng)在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在合同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需(xū)支付(fù)最(zuì)多(duō)不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复(fù)杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 板凳的量词是一把还是一只啊 凳子可以用什么单位来表示