文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实(shí)力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商品房预(yù)售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度(dù)在完全交房前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违约(yuē)处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入(rù)存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让房地产回(huí)归实体(tǐ)经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场(chǎng)健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操(cāo)作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国(guó)内地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预(yù)售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业(yè)预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管(guǎn)开(kāi)发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公(gōng)证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时(shí)，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民(mín)生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问(wèn)题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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