饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局(jú)联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取过高费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着(zhe)城市发(fā)展，一二线城市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二(èr)手房(fáng)成交(jiāo)依(yī)赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居(jū)民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不(bù)低(dī)的大宗交易，由于(yú)二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非(fēi)必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规(guī)范和(hé)秩(zhì)序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历(lì)来对(duì)房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪(jì)服务收费及(jí)中介交易(yì)进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的(de)中介费(fèi)。以北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。<几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同/p>

　　张(zhāng)大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权(quán)”的(de)精神(shén)，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中(zhōng)介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对(duì)收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务内容和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合(hé)标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价(jià)、操纵(zòng)经纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是(shì)纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由(yóu)上下家各支付(fù)一半的中介费(fèi)，但(dàn)在一些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者(zhě)单边收(shōu)费的(de)行为。部分中介公(gōng)司可能(néng)会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经纪服务(wù)收费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往(wǎng)往会将其(qí)转再次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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