近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回(huí)归的(de)过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作是(shì)对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后(hòu)通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似(shì)永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投(tóu)资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(富士康在河南有多少员工 富士康是上市公司吗běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为(wèi)可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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