近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的(de)重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益(yì)。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注(zhù)二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是(shì)本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的(de)归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分(fēn)配金额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分(fēn)派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中披露预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗