万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿(zī)势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞(ruì)）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。徐海为是谁？

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过(guò)户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可(kě)以向法院提(tí)出(chū)执(zhí)行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房款(kuǎn)或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持(chí)。只支付(fù)了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结(jié)前(qián)已实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其(qí)他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没(méi)有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但(dàn)却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大(dà)型(xíng)知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的(de)姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不(bù)少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)实(shí)现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓(huǎ徐海为是谁？n)解资(zī)金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖(lài)的情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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