导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期房(fán三公里是多少米，三公里是多少米g)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接(jiē)公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我们就能(néng)够得(dé)到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一(yī)套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导三公里是多少米，三公里是多少米致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈(quān)中心城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去(qù)二(èr)十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超预期。

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