导(dǎo)读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气(qì)，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比(bǐ)不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一(yī)人(rén)户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分化时代下(xià)地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩(shèng)的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161806065.png">

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示(shì)，在(zài)上海(hǎi)、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城(chéng)市能级之间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实(shí)际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预(yù)期(qī)。

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