近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测(cè)经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额(é)持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持(chí)有产权(quán)类产品的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是(shì)变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)因底层资产属性不同过渡句是什么意思，过渡句是什么意思 举个例子而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择(zé)产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常(cháng)具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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