导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持续(xù)旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未(wèi)来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测(cè)算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民(m鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ín)拥有的商(shāng)品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测(cè)算得到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的(de)不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济(jì)适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础设(shè)施配(pèi)套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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