“现在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房(fáng)地产行(xíng)业分化的愈加(jiā)明显，让机构和投资者的(de)关注度从(cóng)板块向单个标的转移。上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论(lùn)是业绩(jì)，还(hái)是估值(zhí)，房地产都(dōu)已经双杀到了(le)最底(dǐ)部，而且是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产(chǎn)个股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地(dì)产赛道中进行选择，需要(yào)非常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司出(chū)现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不(bù)太愿(yuàn)意(yì)给房企贷(dài)款的，房企的主要资(zī)金来源来自新(xīn)盘(pán)的(de)销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能从银行拿到(dào)钱，其实主要(yào)还是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困(kùn)难(nán)，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行业(yè)出现(xiàn)了(le)一个很明显(xiǎn)的(de)分化，无论是在销售(shòu)，还是融资等各个方面都非常(cháng)明显。现在有国(guó)资(zī)背景的房企在资本市场表(biǎo)现相(xiāng)对较好，但没有国资背景(jǐng)的(de)民营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表示(shì)，在房地产行业内，我们的逻辑(jí)是(shì)，“寻找(zhǎo)最(zuì)后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重(zhòng)视(shì)企业(yè)的(de)成(chéng)本(běn)优势，更(gèng)具体一点，就是它的净(jìng)借贷水平(píng)（净(jìng)负债率）是(shì)不是行(xíng)业内的(de)最(zuì)低(dī)水平；利润(rùn)率是不是行业内最(zuì)高的；融资成本是否是行(xíng)业内(nèi)最低的；建安成本是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是(shì)我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的(de)趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据(jù)整(zhěng)理发现，截至2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地(dì)产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企(qǐ)“三(sān)道(dào)红线”全(quán)踩。

　　除此之外(wài)，城建发展、京投(tóu)发展、光明(míng)地产、云南城投、首开股份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着较稳健特色的国央(yāng)企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全(quán)健康的仍是少数。而更加(jiā)值得(dé)注意的(de)是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又进(jìn)一步考(kǎo)验着国央(yāng)企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确(què)，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质(zhì)“弹药”；但过于(yú)乐观的(de)预判未来市场，以及过于激进的扩张拿地(dì)节奏(zòu)也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置的一家房(fáng)企(qǐ)进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比(bǐ)例。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉到机会来了，其开始在一线城(chéng)市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到(dào)45％左右，涨了(le)接近(jìn)三分之一(yī)。与此同(tóng)时，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预计今年会有更多的(de)楼(lóu)盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药，去年(nián)拿地超(chāo)1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也(yě)主要(yào)集(jí)中在强二线和二(èr)线城市；另一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒道，与之相反，有些(xiē)房企(qǐ)的扩张速度让人感(gǎn)觉又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张(zhāng)的民(mín)营企业(yè)的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太快，但未来的两年市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重(zhòng)蹈覆辙(zhé)。

　　那(nà)么如(rú)何来衡(héng)量一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负债率水平，在我看(kàn)来，这个(gè)比(bǐ)例如(rú)果超(chāo)过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标准要比“三道(dào)红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规(guī)避(bì)公司净负(fù)债率(lǜ)提高(gāo)到一个(gè)比较(jiào)危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中交(jiāo)地产、中国金茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中(zhōng)国、保利(lì)发展等(děng)房(fáng)企2022年净负债率都(dōu)在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产净负债率(lǜ)持续(xù)居高(gāo)不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜(xiān)明(míng)对比的是，华润置(zhì)地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨(bīn)江集(jí)团、招(zhāo)商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等(děng)房企在践行(xíng)较(jiào)积极的拿(ná)地策(cè)略(lüè)的同时，也较好(hǎo)地(dì)控制(zhì)了(le)公司的(de)扩(kuò)张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨(bīn)江集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是以(yǐ)同一(yī)筛(shāi)选标准(zhǔn)来看国央企(qǐ)与民营房企(qǐ)，但(dàn)在各维度的实(shí)际表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠(qú)道也更顺(shùn)畅，能够做到想(xiǎng)融就融，这样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比(bǐ)民营房(fáng)企，机构更(gèng)加看好国央(yāng)企，但这也(yě)并不意味着，民营企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少数民营房企同样受到机构(gòu)的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进了(le)“中国工商银(yín)行股(gǔ)份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中(zhōng)国回报灵活配置混合型证券投资基金”“全国社保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季报，该资产公司的几只产品合计持有(yǒu)滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自(zì)身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间，房(fáng)地(dì)产市场整体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现(xiàn)等(děng)多(duō)维度都(dōu)表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的(de)2023年一(yī)季报，今年(nián)一季(jì)度，滨(bīn)江集团(tuán)更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭(háng)州的战略(lüè)布局关系密切。根据2022年年报(bào)，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的(de)营收(shōu)比重只占(zhàn)到近六成。近(jìn)三年持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售(shòu)排名第一(yī)。

　　与此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土储补充同样较(jiào)为积(jī)极，根据诸葛找(zhǎo)房(fáng)、住在杭州(zhōu)网数(shù)据显示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额(é)依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居杭州(zhōu)的本(běn)土第一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州的较突出表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集(jí)团的(de)房(fáng)企排名已冲(chōng)进前十，根据中指数(shù)据，2023年(nián)前4月(yuè)，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今(jīn)，滨江集团股价翻(fān)了超一倍以上，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江集团更是迎(yíng)来多家机构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团(tuán)发布(bù)公告(gào)表(biǎo)示(shì)，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了(le)信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机构调研(yán)。

　　产业链布(bù)局重(zhòng)点移至存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下(xià)游家纺、家(jiā)居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是(shì)房地产(chǎn)产业链上的中(zhōng)游环节，其上游(yóu)主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料供应商，而下(xià)游应用行业主(zhǔ)要包括(kuò)中介(jiè)服务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采(cǎi)访，房地产(chǎn)开发环节与上(shàng)游材料端息息(xī)相(xiāng)关，新盘开工(gōng)不(bù)足(zú)导(dǎo)致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游(yóu)。“中国(guó)房地产行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家居领域，我们相(xiāng)对看好，因为居民保有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着(zhe)时间(jiān)的增(zēng)加，内装(zhuāng)更新的(de)需求也会越来越多。美国过去的(de)数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后，家具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业(yè)链(liàn)，我(wǒ)们相对看好和(hé)内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关赛道龙头(tóu)年内表现的统计，目前(qián)暂居前(qián)两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富安娜和(hé)水星家(jiā)纺，特(tè)别是前(qián)者在月线(xiàn)连收(shōu)七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以(yǐ)前者(zhě)为(wèi)例，富安娜主要(yào)从事纺织家(jiā维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架)居(jū)、睡眠家居(jū)、生活类产品的(de)研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇(qí)智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股东(dōng)的(de)净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够(gòu)发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓股的(de)天(tiān)下，彼时(shí)包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河(hé)2016，都在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价值派基金(jīn)经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集团和大(dà)亚圣象。

　　对(duì)比而言，前(qián)几(jǐ)年曾经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等(děng)多因素一度(dù)沉(chén)寂(jì)，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板块中年内(nèi)表现最好的是志邦家居。同(tóng)一时间(jiān)段，该(gāi)股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论(lùn)是营收还是归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十(shí)大流(liú)通股股东来看(kàn)，《红(hóng)周刊》发(fā)现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中(zhōng)他管理的广发策略优选和广发安宏(hóng)回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居(jū)十(shí)大流通股(gǔ)股东中仅有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另(lìng)一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜(guì)中，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东，其(qí)也成(chéng)为他的独门重仓(cāng)股。

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品(pǐn)提价的公司很(hěn)少，因为物(wù)业公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为保(bǎo)安这(zhè)些固定(dìng)人员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长，不(bù)过服务没有特(tè)别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做到提价难度是(shì)非常(cháng)大的。但是(shì)该公司(sī)能在业内(nèi)做到到(dào)期之后提价(jià)率比较高，这跟它的定位(wèi)和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服务是有关系的。”他进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 维他奶出了什么问题，维他奶出了什么下架