5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没(méi)有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出(chū)现了一些机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更明(míng)显。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现金流的(中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不(bù)做买卖推荐。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 中山有多少个镇区，中山有多少个镇区,都叫什么名