万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共(gòng)同(tóng)债务(wù)人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也(yě)被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中(zhōng对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以联(lián)合起诉开发商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于(yú)商(shāng)品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了(le)部分价(jià对方说莫辜负是什么意思，已赞莫辜负是什么意思)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适(shì)用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较(jiào)其(qí)他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续(xù)质押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况却(què)持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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