饱受争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析师张大(dà)伟称(chēng)，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研究(jiū)中心(xīn)首席(xí)研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服务机(jī)构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用。鼓励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务费(fè感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思i)率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目(mù)前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务(wù)收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按(àn)成(chéng)交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收费多(duō)少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实(shí)际收取费用过(guò)程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机(jī)构仅需在(zài)服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值(zhí)及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别明确服务项目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外(wài)，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等(děng)部(bù)门采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关(guān)部门依法查(chá)处不按规(guī)定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的(de)调整(zhěng)改善(shàn)、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付(fù)一半(bàn)的(de)中介费，但在(zài)一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思费均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房(fáng)东愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思房(fáng)产中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的(de)透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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