近两年火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目(mù)前(qián)已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类(lèi)型和(hé)分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红主要肉夹馍可以带上飞机吗，肉夹馍可以带上飞机吗国内来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到(dào)期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年(nián)的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下(xià)，基金份(fèn)额单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表(biǎo)示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表的项目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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