文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋(qū)势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以(yǐ)后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思gěi)老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数居美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块(kuài)地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减轻了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地(dì)解决了(le)核心的住房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的(de)核(hé)准(zhǔn)。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市(shì)场发展(zhǎn)起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的(de)福(fú)利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时(shí)增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的(de)稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付(fù)时需取得(dé)由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德(dé)国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过(guò)程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口(kǒu)，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思