5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(d丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里uì)于房(fáng)地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四(sì)线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会(huì)的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来(lái)行业的(de)需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名(míng)第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本(běn)面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看，各(g丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里è)类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或者资金(jīn)紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地(dì)产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tó丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里u)部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是保利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持(chí)续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒表示，在房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 丽水在哪里哪个省份哪个市，浙江丽水在哪里