导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差(chà)距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住(zhù)宅(zhái)，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满(mǎn当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思)足流(liú)动(dòng)人口的(de)租赁和置业(yè)需(xū)求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一(yī)套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期(qī)房(fáng)）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要(yào)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的(de)县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思ng>第一(yī)，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的(de)改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济(jì)工(gōng)作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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