万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台(tái)前。

　　而(ér)如今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住(zhù)为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际支付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示(shì)，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōn兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案g)，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了(le)不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖兔子有几条腿，兔子有几条腿正确答案北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集(jí)团如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金(jīn)辉(huī)的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资(zī)本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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