导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事(shì)实是否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的(de)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在(zài)不(bù)足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍(réng)然(rán)存(cún)在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥无可厚非是什么意思有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装修的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(su无可厚非是什么意思í)着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可能(néng)超预期。

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