文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交(jiāo)付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业(yè)有限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需(xū)求大和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度(dù)，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践(jiàn)过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品(pǐn)房prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力(lì)，但依(yī)旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城市(shì)则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规(guī)则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说，支付(fù)节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在(zài)合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给购房者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购(gòu)房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善(shàn)型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时prepare的名词形式是什么，prepare的名词形式可数吗(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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