饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局(jú)联合发布了关于规(guī)范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主体管理、明确经纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席(xí)分析(xī)师(shī)张大(dà)伟称(chēng)，随着(zhe)城市发展，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产市场管理和调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作的(de)意义(yì)更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构要合理降低(dī)住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服(fú)务收费的(de)通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行的2014年更新后(hòu)的收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的(de)收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二(èr)手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表(biǎo)示，本(běn)着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机(jī)构在具体(tǐ)收(shōu)取过程中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎ假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ng)部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准。房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列(liè)明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高(gāo)于(yú)市场平均水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合(hé)措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处(chù)不按(àn)规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房(fáng假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字)地产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管(guǎn)部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入(rù)国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要(yào)还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的(de)细则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二(èr)手房很(hěn)多房源在(zài)产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可(kě)能(néng)对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究(jiū)院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的(de)二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公司(sī)将(jiāng)其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费的行(xíng)为。部分中假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字(zhōng)介公司可能(néng)会利用其(qí)支配地(dì)位，在(zài)原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利(lì)于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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