万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论(lùn)关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这(zhè)就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是(shì)卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房消费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是每(měi)平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推出了(le)8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根(gēn)溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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