近两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格(gé)的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分(fēn)配(p加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差èi)金(jīn)额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)的(de)主要(yào)因素(sù)之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时(shí)需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为(wèi)是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，两者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活(h加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差uó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注(zhù)分(fēn)派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露(lù)预测进(jìn)行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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