文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发(fā)展，一举(jǔ)多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要(yào)严(yán)格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市(shì)场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了核心的住(zhù)房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力(lì)把项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯(wéi)有解(jiě)决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内(nèi)地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已拿(ná)到了(le)全部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完(wán)发达国家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于(yú)有关(guān)的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项目的建(jiàn)安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(mià蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病n)，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期(qī)房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金蜂王浆吃了容易得癌，蜂王浆吃出一身病(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会(huì)存(cún)入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护(hù)购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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