OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募(mù)风波(bō)，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势(shì)，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始权益人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者(zhě)应理(lǐ)性看(kàn)待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级(jí)市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàn幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会g)影响其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前(qián)随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风(fēng)险也得(dé)到(dào)一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示(shì)，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产(chǎn)业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募(mù)基金(jīn)执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事(shì)项，一(yī)度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召(zhào)开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了不到三周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相关负责(zé)人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案(àn)，排(pái幸会幸会后面接什么有趣，高情商回复幸会)摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业(yè)客户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化(huà)为(wèi)实际租户需要一些(xiē)时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些(xiē)重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的(de)态(tài)度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的(de)资源(yuán)调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主，还有一些独(dú)栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们(men)在(zài)资(zī)源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分发(fā)挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产(chǎn)上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台和它(tā)未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一步，也(yě)是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们在(zài)张江科(kē)学城这三十年建设(shè)发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和(hé)市场的信心。”

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