文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支付完(wán)首付款后从银(yín)行一次(cì)性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核(hé)心(xīn)的住房供不(bù)应求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升(shēng)了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一20mm等于多少厘米 20mm是多大针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配(pèi)，逐步(bù)实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大(dà)难(nán)题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别(bié)于(yú)中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间(jiān)的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机20mm等于多少厘米 20mm是多大制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购(gòu)房(fáng)者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期房(fáng)设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款(kuǎn)项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守(shǒu)，支付(fù)节点(diǎn)一般为合(hé)同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基(jī)完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局20mm等于多少厘米 20mm是多大(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违(wéi)约后(hòu)定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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