“现(xiàn)在(zài)的房地产很难再出(chū)现像过(guò)去十年的系统性(xìng)行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地(dì)产行业分化(huà)的愈加(jiā)明显(xiǎn)，让机构和投资者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出(chū)，从(cóng)行业来(lái)看，无(wú)论是业绩(jì)，还是估值，房(fáng)地(dì)产都已经双杀(shā)到了最底(dǐ)部，而(ér)且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等(děng)指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏(hào)提(tí)醒，在(zài)房地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出(chū)现爆雷的情况(kuàng)。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国(guó)资背(bèi)景的(de)、杠杆率(lǜ)较低的、此前(qián)没有踩过红线的。

　　他还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今年房(fáng)地产的开发(fā)资(zī)金(jīn)来源，可以发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿意给房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来源来(lái)自新盘(pán)的销售。但今(jīn)年新房(fáng)的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房企能从(cóng)银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还(hái)是那些有国企背景的房企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所(suǒ)以整个行业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分(fēn)化，无论是在销售，还是融(róng)资等各(gè)个方面都非常明显(xiǎn)。现(xiàn)在有国(guó)资背景(jǐng)的房企在资本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企股价(jià)大(dà)多表现很(hěn)一般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊(kān)》表示(shì)，在房地(dì)产行(xíng)业内(nèi)，我(wǒ)们的(de)逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘(jué)，我们会特(tè)别重视企(qǐ)业的(de)成本(běn)优势，更具体一(yī)点，就(jiù)是它(tā)的净借贷(dài)水平（净负债(zhài)率）是不是行(xíng)业内(nèi)的(de)最低水(shuǐ)平；利润率是不是(shì)行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内最低的；建(jiàn)安成本(běn)是否也(yě)是业内(nèi)最低的；这些都是我们看重(zhòng)的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够(gòu)同时(shí)满足上述条件(jiàn)的房企并不(bù)多(duō)。即(jí)便是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐渐恶化的趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆家嘴、格力(lì)地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中国武夷(yí)等国(guó)央(yāng)企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展(zhǎn)、京投(tóu)发(fā)展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即便是有着(zhe)较稳(wěn)健(jiàn)特(tè)色的国央(yāng)企房企(qǐ)，其财务(wù)指标称得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍(réng)是少数。而更加值得注意的(de)是，在2022年，不少国企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的张弛有(yǒu)度尤(yóu)为重要，节奏(zòu)把(bǎ)握准确，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐观的预(yù)判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激(jī)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房企重蹈此前的高杠(gāng)杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置(zhì)的一家(jiā)房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的净借贷比(bǐ)例都(dōu)维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房企明显感觉到机会(huì)来了，其(qí)开始在一(yī)线城(chéng)市进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右(yòu)，涨了接近三分之(zhī)一。与此同时(shí)，该房(fáng)企(qǐ)新购入地块(kuài)也(yě)实现了快(kuài)速(sù)的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预(yù)计今年会有更多的(de)楼(lóu)盘入市(shì)。像这类企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在一线城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在(zài)强二线(xiàn)和二线城市；另(lìng)一(yī)方面，它(tā)的扩张是有节制地扩张(zhāng)。

　　陈昊扬同(tóng)样(yàng)提醒道，与之相反，有(yǒu)些房企的扩张(zhāng)速度让人感(gǎn)觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的(de)影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手(shǒu)的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但未(wèi)来的两年市场没(méi)有想象(xiàng)得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量一(yī)家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激进？陈昊扬(yáng)向《红周刊(kān)》表示(shì)，主要还是看房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比“三道红线”对房企的净负债率要求不(bù)得高(gāo)于100％要更加严格(gé)。陈昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行(xíng)业(yè)的(de)复苏速度并(bìng)没有那么快，所以要规避(bì)公司净负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一个比较危险(xiǎn)的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较(jiào)积极的房企梳理发现(xiàn)，中(zhōng)交地(dì)产、中国金茂(mào)、华发(fā)股份(fèn)、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地(dì)产(chǎn)净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年(nián)至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华(huá)润置(zhì)地、中(zhōng)国海外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行较积极的(de)拿地(dì)策略的同时(shí)，也较好地(dì)控制了公司的(de)扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集(jí)团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看(kàn)国央(yāng)企与民(mín)营房企(qǐ)，但在各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国(guó)央企确(què)实会(huì)更胜(shèng)一筹。如国央企的融资(zī)成本(běn)更低，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅(chàng)，能够做到想融(róng)就(jiù)融(róng)，这样，国央企自然而(ér)然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营(yíng)房(fáng)企，机构(gòu)更(gèng)加看(kàn)好国央企，但(dàn)这也并(bìng)不(bù)意味着，民营(yíng)企(qǐ)业中就没(méi)有“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍有少数(shù)民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到机构(gòu)的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年(nián)一季报，滨(bīn)江集(jí)团的十大流通股东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司(sī)－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活配置混合型证券投资基(jī)金”“全国社保基金一(yī)一六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管理有(yǒu)限公司(sī)就长期(qī)持有滨(bīn)江集团。根据一季报(bào)，该资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合计持(chí)有(yǒu)滨江集团(tuán)9543万股，约(yuē)占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身(shēn)的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时(shí)间，房地产市场整体在(zài)走(zǒu)“下坡路”，但(dàn)作为杭州本土(tǔ)房企的滨江集团(tuán)仍是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团扣非归母净利润依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实(shí)现同比(bǐ)增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集团更(gèng)是(shì)实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能(néng)保持自身(shēn)业绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局关(guān)系(xì)密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江(jiāng)集(jí)团有(yǒu)近七成营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比(bǐ)重只占到(dào)近六成。近(jìn)三年持(chí)续(xù)稳居杭(háng)州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与此同时(shí)，滨(bīn)江(jiāng)集团在杭州的土储补充同样(yàng)较为积(jī)极，根据(jù)诸葛找房(fáng)、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨江集团在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集团的(de)房企排(pái)名迅(xùn)速提(tí)升。到2023年，滨江集团(tuán)的房企(qǐ)排(pái)名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现销售额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集(jí)团股(gǔ)价翻了(le)超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江集团(tuán)更(gèng)是(shì)迎来多(duō)家机构的集(jí)中调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公(gōng)告表示，公(gōng)司于5月10日(rì)接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调(diào)研。

　　产业链布局重点移(yí)至存量赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上(shàng)房地(dì)产开发只是(shì)房地产产业链上的中游环节，其(qí)上游(yóu)主(zhǔ)要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤等材(cái)料供应商，而下游应用行业主要包括(kuò)中介服(fú)务、家(jiā)用(yòng)电(diàn)器、物业管(guǎn)理、家(jiā)居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关，新(xīn)盘开工不足(zú)导(dǎo)致上游(yóu)不被看(kàn)好，机(jī)构寻觅个(gè)股阿尔法的(de)思路渐渐(jiàn)移至下游(yóu)。“中(zhōng)国(guó)房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费(fèi)属性(xìng)的(de)家装家居领域，我们相对(duì)看(kàn)好，因为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越(yuè)大，随着时间的增(zēng)加，内装更新的需求也会(huì)越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好。对(duì)于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的(de)行业，例如消费建材、家(jiā)居(jū)装饰等(děng)。”万(wàn)家基金(jīn)人(rén)士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊》对(duì)下游细分中相关赛道龙头年内表现的(de)统计，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自(zì)家(jiā)纺赛道(dào)的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜(nà)和水星家纺(fǎng)，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生产(chǎn)及销售，旗(qí)下拥(yōng)有原(yuán)创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎(shā)”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌。第一季度(dù)报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归(guī)属于上市公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报的(de)十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能够发现该股早已成为(wèi)基金重仓股的天(tiān)下，彼时包(bāo)括公募的中欧价值发现、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河(hé)2016，都在(zài)其中出现，占据了半壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都是(shì)价值(zhí)派基金经理曹(cáo)名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产(chǎn)产业链股票还有金(jīn)地(dì)集团和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前(qián)几年(nián)曾经风光一(yī)时的家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)也因疫情、消费复(fù)苏进程(chéng)缓慢等多(duō)因(yīn)素一(yī)度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转(zhuǎn)露出曙光，家居板块中年内表现最(zuì)好的是志邦(bāng)家居。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨(zhǎng)已(yǐ)经(jīng)超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营(yíng)收还是归母净利润，公司都(dōu)实(shí)现了同比双升。

　　从(cóng)公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗洋慧(huì)眼独具，一季报中他管理的广发策略(lüè)优选和(hé)广(guǎng)发安宏回报均增加了(le)持(chí)股，而(ér)这两只产品也成为志邦家居十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)中仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)公募。有意思(sī)的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情(qíng)有(yǒu)独钟(zhōng)，在另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中(zhōng)，他管理的全部三只产(chǎn)品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的物(wù)业(yè)股也越(yuè)来越被机(jī)构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上市(shì)周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释，如何选择成为难题。对此，前(qián)述(shù)上海公募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合(hé)同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能(néng)做到产(chǎn)品提价的公司很少，因为物(wù)业(yè)公司很容易一开始是挣钱的，后(hòu)面因为保安这些固定人员(yuán)成本的年度(dù)增(zēng)长，不过(guò)服务没(méi)有特(tè)别好(hǎo)，客户没有那么(me)满意，能做到提价(jià)难度是非常大的。但是该公司(sī)能在业内做到到期之后提价(jià)率比较高，这跟(gēn)它(tā)的定位和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 周公吐哺天下归心的意思是什么意思，周公吐哺天下归心的意思是什么解释