OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影(yǐng)响仍(réng)未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布(bù)公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募(mù)购入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发(fā)事件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中(zhōng)管理人就相(xiāng)关事项进行了解(jiě)释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也(yě)趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的(de)储备租户正(zhèng)常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发(fā)突然确(què)实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润库提前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市(shì)场负责的态度(dù)，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大(dà)园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活跃(yuè)度的短期(qī)低(dī)点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单层以一千(qi50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润ān)平(píng)的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的(de)物业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产(chǎn)的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平(píng)台和(hé)它未来(lái)的发展。”相关(guān)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排(pái)除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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