导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国(guó)房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披(pī)露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中(zhōng)还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套(tào)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户户有房，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多(duō)体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存(cún)量(liàng)数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼(lóu)、写字(zì)楼、学(xué)校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人(rén)口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇居民拥有的(de)商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增(zēng)幅(fú)为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本的住(zhù)宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和(hé)韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房(fáng)。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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