文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国(guó)一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分(fēn)期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的(de)分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力(lì)把项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年(nián)代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这(zhè)一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时的(de)国情。叠(dié)加房地(dì)产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷(dài现实中真的可以把人玩坏吗)政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应(yīng)，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市(shì)值(zhí)高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的(de)工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把(bǎ)风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护(hù)：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合(hé)格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是开发(fā)商(shāng)为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国(guó)期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定(dìng现实中真的可以把人玩坏吗)期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预售资金监(jiān)管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措施才可预售。什么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年(nián)的(de)房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临(lín)界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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