万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国(guó)信达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述(shù)内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的乔丹有多高000; line-height: 24px;'>乔丹有多高(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续(xù)的(de)，如(rú)果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释(shì)的方式明(míng)确了(le)购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中(zhōng)信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部(bù)全部股权。如果北(běi)京国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营业(yè)收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持乔丹有多高续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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